М2

Житло, яке купують
по квадратному метру

Накопичувальна модель доступу до нерухомості: один квадрат ≈ $70–80 на місяць протягом року. Збираєш метри — собі або дитині.
Це не реклама. Це валідаційний документ: він створений, щоб його атакували — людина або ШІ. Найкращий фідбек — знайдена слабкість, якої немає в розділі ризиків.
Габріель Петросян · версія 0.2.2 · липень 2026
Повний текст з усіма ризиками: m2-pitch.md
Ідея

Квартиру не може купити майже ніхто. Квадратний метр — майже кожен

М2 — компанія, яка володітиме реальною нерухомістю і продаватиме її дрібними частками. Натхнення — накопичувальні програми (MetLife), fractional real estate. Пілот — квартира засновника, що переоформлюється на ТОВ.

РежимЩо отримує покупецьХарактер доходу
Накопичення Збирає квадрати → мета: обміняти на реальну квартиру в системі (собі або дитині «до 18») Без грошових виплат. Механіка обміну ще не спроектована — відкрите питання №1
Консервативний Частка доходу від оренди об'єктів пулу Плаваючий, відносно стабільний
Активний заморожено до юрвисновку Цикл «купили на етапі забудови → продали готовим» Вищий потенціал і волатильність. Залучення коштів у недобудови — лише через ФФС/ФОН/ІСІ
Готова нерухомість
Пілот і MVP працюють лише з введеним в експлуатацію житлом
Без NFT у MVP
Закон «Про віртуальні активи» не введений у дію → облік звичайним реєстром + договір
Вторинний ринок
Вихід у гроші задумано, але на старті ринку немає — чесно назване тонке місце
М2 · валідаційна версія2 / 10
Пілот — реальний об'єкт

Квартира засновника: 36 м² у центрі

36 м²
центр міста, урядовий квартал, будинок на один під'їзд
$34 000
ринкова ціна (вторинка) = $944/м²
$180–250
оренда зараз, за місяць
$300–350
оренда після ремонту за $3–4 тис.
Чому цей об'єкт стійкий у воєнний час
  • Без перебоїв зі світлом — урядовий квартал
  • Через дорогу готель і ресторан з генераторами та інтернетом
  • Малий будинок (один під'їзд) — передбачувані сусіди й витрати
  • Центр = глибокий ринок оренди і вторинки
Що пілот доводить — а що ні
  • Доводить: механіку обліку квадратів і виплат на живому грошовому потоці
  • Не доводить: ринковий попит — першим орендарем буде сам засновник (живими грошима, за незалежною оцінкою)
  • Конфлікт інтересів визнано: засновник продає, оцінює і орендує сам → обов'язкова незалежна оцінка до старту
М2 · валідаційна версія3 / 10
Економіка пілота

Чесні відсотки — і знахідка в ремонті

0,80–0,93%/міс
брутто-оренда після ремонту (9,6–11,2% річних від вкладених $37,5 тис.)
0,45–0,6%/міс
net після витрат і податків — до комісії компанії: реальний net покупця нижчий
35–40%/рік
Value-add ремонту: +$100–120/міс оренди на $3–4 тис. вкладень, окупність 2,5–3 роки
Податковий каскад (потребує перевірки бухгалтером)

Податок ТОВ (18% прибуток або 5% єдиний) → виплата фізособі = «інші доходи»: 18% ПДФО + 5% військовий збір. Рішення «не давати часток у ТОВ» коштує ~13–23 п.п. на кожній виплаті. Чесний конкурент за net-дохідністю — ОВГЗ: 13–16% грн без ПДФО.

Відкриті питання фінмоделі
  • Комісія компанії за управління — розмір не визначено
  • Хто фінансує ремонт — компанія чи покупці через ціну квадрата (кому належить приріст оренди?)
  • Ціну квадрата задає незалежна оцінка + названий спред — не число, підігнане під зручний платіж
⚠ Цифра «1,5%/міс», що звучала на старті ідеї, — не базовий сценарій (хіба що подобова здача до витрат). У розрахунках не використовується.
М2 · валідаційна версія4 / 10
Накопичення

Скільки метрів реально набіжить за 20 років

Внесок ~1 м²/рік + реінвест орендного доходу (~0,5–0,6%/міс net). Чесна фізика моделі: зростання ціни метра працює проти накопичення метрів — той самий внесок купує меншу частку квадрата.

Накопичено м² за 20 років — за сценаріями зростання ціни метра
Інтервали = діапазон розрахунку. Пунктир — 36 м² (площа пілотної квартири)
36 м² — пілотна квартира 0%/рік +3%/рік +5%/рік без реінвесту 35–38 м² 26–29 м² 21–24 м² 20 м² 0 10 20 30 40 м² Джерело: розрахунок від реальних чисел пілота ($944/м², оренда $300–350). Оптимістичні gross-межі — до комісії компанії.
Правило ціни (ключове, відкрите): ціна квадрата — плаваюча, ринкова на дату покупки. Фіксована ціна на 20 років — це субсидія старих покупців грошима нових, тобто механіка піраміди. «$70/міс = 1 м²/рік» — стартовий орієнтир, не довічний тариф.
М2 · валідаційна версія5 / 10
Чесне порівняння

Проти реальних альтернатив — без соломʼяних опудал

Орієнтовна net-дохідність, % на рік
Інтервали = типовий діапазон. М2 — розрахунок за пілотом, до комісії компанії (реальний net нижчий)
Готівка (інфляція USD) Депозит USD ETF S&P500 (USD) ОВГЗ військові (грн) М2 — розрахунок −3…−2% 1–3% 7–10% 13–16% · без ПДФО, валютний ризик грн 5,5–7% · до комісії 0 5 10 15 %/рік

Чесний висновок: якщо мета — максимальна risk-adjusted дохідність, ETF виграє. Депозит захищений ФГВФО (зараз — 100%). Ми цього не заперечуємо.

Ставка М2 інша: дисципліна накопичення (автоплатіж, як страховка) + зрозумілий актив + споживчий фінал — квартира, якого не дає жоден ETF. Чи достатньо цього для попиту — головне, що перевіряємо (A1).

М2 · валідаційна версія6 / 10
Юридична архітектура

Робоча гіпотеза — головна мішень для атаки

Покупець квадратівфізособа, внески ~$70–80/міс
↓
Базовий договір — право вимогиN квадратів у пулі, частка доходу, умови виходу. Тип договору — відкрите питання
↓
ТОВ-SPV пулунерухомість пулу на балансі окремого ТОВ; пули ізольовані. Без часток у материнському ТОВ
↓
Реальні об'єктиготове житло; витяги з Держреєстру, незалежний аудит
⇢
NFT-шар — поза MVPцифрова обгортка договору для вторинного ринку; закон не введений у дію
Головні відкриті питання (юристу)
  • Чи потребує залучення коштів фізосіб ліцензії (фінпослуги / публічна пропозиція)? Викуп — окрема ліцензована послуга?
  • Закритий перелік механізмів для житла (ФФС/ФОН/ІСІ, цільові облігації) — чи можлива конструкція поза ним?
  • Механізм обміну квадратів на квартиру: між пулами, хто покриває різницю — суперечить SPV-ізоляції
  • Реальне забезпечення: обтяження/іпотека на користь покупців — як при сотнях людей?
  • Валюта (розрахунки — грн, обіцянки — $-еквівалент) і платіжний механізм: фінмоніторинг банку — швидший ризик, ніж регулятор

Статус сьогодні чесно: покупець = незабезпечений кредитор ТОВ. Це головне, що треба виправити конструкцією, перш ніж пропонувати людям.

М2 · валідаційна версія7 / 10
Ризики

Топ-6 із 13 — найнебезпечніші названі прямо

1Регуляторний

Залучення грошей фізосіб під обіцянку доходу без ліцензії; виплати старим за рахунок нових = піраміда. Зобов'язання викупу саме може бути ліцензованою фінпослугою (кейс B2B Jewelry). NFT нічого не знімає.

2Незабезпечений кредитор

Право вимоги ≠ власність на метри. Банкрутство пулу → квартира в ліквідаційну масу, покупці в загальній черзі. Потрібне обтяження/іпотека на користь покупців.

7Ліквідність виходу

Вторинного ринку на старті немає. Викуп без резерву = платити з внесків нових — визначення піраміди. Чесна альтернатива: «вихід = роки».

4Воєнний / країновий

Прильоти, страхування воєнних ризиків обмежене, ліквідність падає. Для ЦА з валютним доходом закордонні альтернативи виглядають безпечніше.

6Конфлікт інтересів пілота

Засновник продає, оцінює та орендує сам. Мітигація: незалежна оцінка вартості й оренди, оренда живими грошима, публічний реєстр.

13Обіцянка майбутнього товару

Квартира «через 18 років» сьогодні не забезпечена нічим. Без спроектованого механізму обміну структурно нагадує «Еліта-Центр» — так це прочитає і регулятор, і журналіст.

Повний список — 13 ризиків з деталями: m2-pitch.md §8 (+ валютний розрив, податковий каскад, концентрація, конкуренція, довіра як продукт, економіка в даунсайді).

М2 · валідаційна версія8 / 10
План

Валідація до побудови — нічого не будуємо наосліп

  1. Фідбек на цей документ — людина + її ШІ, адресно по реєстру тверджень A1–A9
  2. Розмова з практиком, який вже повертає відсотки квадратними метрами: юрмеханіка, банк, фінмоніторинг
  3. Юридична консультація: тип договору, ліцензування, ФФС/ФОН/ІСІ, SPV, валюта, платіжний механізм
  4. Валідація попиту: 5–10 інтерв'ю з реальною ЦА без розкриття ідеї (mom test)
  5. Незалежна оцінка пілота (вартість + оренда) — до сайту
  6. Сайт-MVP і перші квадрати — лише після кроків 1–5; облік реєстром, без NFT
Vision — куди масштабується (не MVP)
  • B2B white-label: модель як технологія для забудовників за комісію — їхні об'єкти не на нашому балансі; М2 стає платформою
  • Преміум-ремонти з AI-розумним домом: окремий напрям; свої об'єкти отримують вищу оренду, зовнішнім — послуга
  • Власна вертикаль: рієлторське агентство + бригада = замкнутий цикл

Ядро на валідації одне: чи купують люди квадрати. Якщо ядро не працює — відгалуження не мають значення. Тому спочатку кроки 1–5, і лише потім код.

М2 · валідаційна версія9 / 10
Питання до тебе

Експертна атака — не валідація попиту

Попит перевіряється окремо, на реальній ЦА (крок 4 плану). Від тебе потрібні факти і удари по слабких місцях.

Блок А — твоя реальна поведінка (минуле, не гіпотези)
  • Куди ти реально відкладав/інвестував за останні 12 місяців? Що було найбільшою сумою — і чому саме туди?
  • Останній фінансовий продукт, де ти дійшов до оплати, — і останній, де закрив вкладку. Що вирішило в обох випадках?
  • Чи знаєш особисто людей, які вже інвестують у нерухомість? Можеш познайомити?
Блок Б — red team: атакуй документ
  • На якому кроці/реченні ти б закрив вкладку, якби це пропонувала незнайома компанія?
  • Який ризик із 13 — вбивчий? І головне: якого ризику не вистачає?
  • Що має бути правдою (факти, механізми, гарантії), щоб людина з твого оточення переказала перший внесок?

Як відповідати зручно: прожени повний текст (m2-pitch.md) через свій ШІ — там реєстр тверджень A1–A9, кожне можна атакувати адресно («A4 не витримує, бо…»). Дякую за час і чесність. 🔥

М2 · Габріель Петросян · липень 2026 · не є публічною пропозицією чи фінансовою порадою10 / 10